SEPUTAR CIBUBUR – Salah satu masalah yang kerap menjadi ‘sumber kesalahpahaman’ antara pemilik/penghuni , pengurus Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), dan Badan Pengelola apartemen adalah penentuan besaran tarif IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) atau lebih dikenal sebagai service charge.
IPL atau Service Charge adalah biaya pemeliharaan gedung atau maintenance fee yang merupakan kewajiban secara proporsional yang dibebankan (sesuai luas unit yang dimiliki) kepada para pemilik/penghuni rumah susun. Maintenance fee rumah susun meliputi biaya kebersihan, keamanan, perawatan gedung, taman dan lain sebagainya.
IPL biasanya ditarik per bulan, 3 bulan, 6 bulan atau per tahun tergantung hasil rapat pengurus PPPSRS. Besamya biaya tergantung luas unit. Misalnya, luas total unit adalah 36 m2 dan jika tarif IPL sebesar Rp10.000/ m2, maka biaya yang harus dikeluarkan adalah Rp 10.000 x 36 m2 = Rp 360.000/bulan.
Bagi sebagian besar pemilik/penghuni tentunya menginginkan tarif IPL itu serendah-rendahnya, tetapi besar kecilnya tarif IPL ditentukan oleh banyak faktor. Lantas bagaimana sebenarnya cara menghitung penentuan tarif IPL?
Baca Juga: Sewakan Unit Apartemen Secara Harian Untung sih Lumayan, tapi Bisa Buntung juga Loh
Hal pertama yang harus dilakukan adalah mengetahui terlebih dahulu rencana pengeluaran dalam setahun itu apa saja? Kemudian juga harus diketahui apa saja potensipotensl penerimaan atau pemasukan di luar penerimaan IPL. Misalnya penyewaan mangan, penyewaan BTS (Base Transceiver Station), penyewaan ruang mesin ATM, kerjasama bisnis, pemasangan spanduk/iklan dan Iain-lain.
Setelah itu, pengeluaran kita dikurangi dengan pendapatan, hasilnya (atau kekurangannya) itulah yang harus ditanggung oleh pemilik/penghuni. Jumlah kekurangan dari pengeluaran dan pendapatan selanjutnya dibagi dengan luas unit atau NPP (Nilai Perbandingkan Proporsional), hingga kita tahu tarif IPL per meter yang harus dikenakan.
Apabila pengeluaran lebih besar dari penerimaan dibandingkan tahun sebelumnya itu berarti kondisi keuangan akan mengalami defisit, sehingga untuk menutupi kekurangannya, maka tarif IPL harus dinaikkan.
Baca Juga: Pertama di Indonesia, Pusat Grosir Topping Off sebelum Dilaunching Resmi ke Publik
Di sinilah pentingnya budgeting (perencanaan anggaran belanja) di rumah susun. Dengan budgeting, pengelola dapat menentukan berapa besaran tarif IPL tahun berikutnya? Apakah harus naik atau tetap?
Salah satu kendala dalam menyusun budget apartemen adalah penjadwalan perbaikan-perbaikan (maintenance), mulai dari AC, peralatan elektronik, mekanik, plambing, pekerjaan sipil, hingga lift. Sebagai Badan Pengelola, kita harus tahu kapan peralatan/mesin itu harus diservice, kapan spare part harus diganti atau rusak, berapa banyak Iampu yang harus diganti, dan Iain-Iain.
Kemudian kalau ada building improvement, kita harus buat budgeting-nya. Desainnya seperti apa? Bagaimana hitungan-hitungannya? Dan berapa biayanya? Itu semuanya juga mempengaruhi dalam penentuan besaran tarif IPL.
Dalam penentuan besaran tarif IPL, Badan Pengelola harus mempertimbangkan kondisi keuangan, apakah dalam kondisi aman. Artinya, simpanan atau dana cadangan tidak boleh pas-pasan. Jika dana simpanan dalam kondisi cukup baik, bisa saja IPL tidak dinaikan, atau kalaupun naik tidak akan besar.
Baca Juga: Sektor Perumahan Diprediksi Positif Sepanjang 2022, Simak Penjelasannya
Tetapi yang terpenting, Badan Pengelola harus memastikan dana simpanan atau cadangan dalam kondisi aman, minimal untuk beberapa bulan depan.
Badan Pengelola harus menjaga, jangan sampai keuangan mengalami defisit. Jika defisit, maka dana cadangan dapat tergerus. Kalau itu terus terjadi, maka akan sangat membahayakan kelangsungan pelaksanaan operasional pengelolaan apartemen. Kalau kondisi keuangan defisit, maka kualitas pelayanan harus dikurangi dan terjadi penghematan di sana-sini.
Di samping faktor internal, ada juga faktor eksternal yang mempengaruhi dalam penentuan besaran tarif IPL, misalnya tiba-tiba ada kenaikan listrik, dan UMP (Upah Minimum Provinsi), maka penyusunan budget yang baik, harusnya sudah mengestimasi hal tersebut. Contohnya untuk UMP idealnya dianggarkan naik 10 persen per tahun.
Badan Pengelola juga harus mengamati isu-isu di media massa mengenai kondisi perekonomian kita. Apakah ada kecenderungan pergerakan harga barang dan jasa dalam waktu dekat?
Baca Juga: Ramalan Bintang Sagitarius dan Capricorn, Minggu 24 April 2022: Sosok Impian Anda Bertemu Hari Ini
Rusunami lebih murah?
Terkait dalam besaran tarif IPL, sekarang ini ada persepsi di masyarakat, khusus para pemilik/penghuni Rusunami (rumah susun sederhana milik). bahwa IPL di Rusunami harusnya lebih murah dibanding IPL apartemen.
Padahal menurut hemat kami, dari sisi pengelolaan tidak terdapat perbedaan besar pengelolaan antara Rusunami dengan apartemen menengah. Secara umum, komponen biayanya relatif sama, mungkin hanya beda pada kualitasnya saja. Kan bayar gaji petugas security dan cleaning service itu sama, minimal disesuaikan dengan UMP. Beli barang atau spare part juga dengan harga yang sama. Tidak ada alasan, karena Rusunami, maka harga barang atau spare part, dan gaji karyawan harus dapat diskon 50 persen.
Belum lagi, tidak sedikit pemilik/penghuni yang menuntut fasilitasnya disamakan (peningkatan kualitas) dengan apartemen. Misalnya di lift ada access card, lobby pakai AC, dan minta diadakan mail box. Hal ini menjadi ironi, banyak permintaan, tanpa menyadari bahwa kelasnya Rusunami, di lain pihak minta lPL-nya tidak disamakan dengan apartemen.
Satu-satunya yang bisa menekan biaya IPL di Rusunami, adalah karena umumnya jumlah unit Rusunami itu banyak, sehingga faktor pembaginya lebih besar, menjadikan biaya IPL jatuhnya lebih murah. Tetapi tidak dalam hal biaya perawatan, beli barang, dan gaji karyawan itu sama saja. Jumlah pembagi dihitung dari NPP bukan unit.
Unit kosong yang sudah diserahterimakan, meski tidak ditinggalipun harus membayar IPL sesuai luas unit. Unit banyak tapi kalau luasnya sedikit, tetap saja pendapatan IPL kecil. Jadi semakin luas unit, maka tarif IPL-nya relatif semakin murah.
Transparansi
Dari analisa kami, hampir 80 persen dari total cost operasional gedung apartemen, itu adalah biaya untuk man power (tenaga kerja) yang tiap tahun harus naik, karena UMP tiap tahun naik, dan ini juga akan berpengaruh terhadap besar kecilnya kenaikan IPL di tahun berikutnya.
Situasi-situasi tersebut di atas, sebenarnya sudah disosialisasikan kepada seluruh pemilik/penghuni melalui pengumuman di Mading (majalah dinding) di masing-masing tower. Tetapi tidak semua pemilik/penghuni dapat mengerti, bahkan tetap pada pendirian penghuni. Sikap ini menempatkan Badan Pengelola dalam posisi sulit.
Tetapi yang penting bagi Badan Pengelola, prinsip transparansi dan akuntabilitas menjadi pegangan. Karena itu, setiap tiga bulan sekali laporan keuangan diumumkan juga di Mading. Tentu dalam laporan tersebut, tidak bisa dibuat sangat detail, tapi merupakan summary. Hasil detailnya dapat dilihat atau ditanyakan dalam RUTA (Rapat Umum Tahunan), yang hasilnya sudah benar-benar audit oleh akuntan publik independen.
Jika para pemilik/penghuni dapat memahami konsidi-kondisi yang telah dipaparkan di atas, harusnya para pemilik/penghuni bisa mengerti, kalau kenaikan-kenaikan IPL itu tidak dapat dihindari. IPL mahal atau tidak itu relatif. Kalau pun dirasakan kemahalan, dan ada kelebihan, toh itu nanti akan menjadi tabungan, atau dapat dialihkan pada peningkatan fasiltas dan kualitas pelayanan. Yang penting dalam pengelolaan IPL ini adalah transparansi.
Penulis: Hendra Raharja, Praktisi Keuangan Property Management. ***